不動産について、基本として、価格について、鑑定の方法などについて、理解を深めましょう!

不動産とは?

主に土地やその定着物を指します。定着物とは、建物・樹木・橋・石垣などがあります。

土地の公的な価格

実勢価格・・・売り主と買い主の合意で決まり、公的な価格を目安に決められ、時価ともいわれます。

その他、4つの公的な価格は以下のとおりです。

公示価格 基準地標準価格 固定資産税評価額 相続税評価額(路線価)
説明 一般的な取引の指標となる 公示価格の補足となる価格 固定資産税や不動産取得税の計算の基礎となる 相続税・贈与税の計算の基礎となる
基準日 毎年1月1日 毎年7月1日 3年に一度評価替え 1月1日 毎年1月1日
公表日 3月下旬 9月下旬 3月・4月 7月1日
決定機関 国土交通省 都道府県 市町村 国税庁
公示価格100%に対する評価割合 100% 100% 70% 80%

3つの鑑定評価の方法

売り主と買い主の間で、公的な価格を目安にしながら、取引する価格を決定します。ですが、実際の取引では、その価格とかけ離れてしまう場合があります。

そのような場合は、不動産鑑定士などの専門家により、取引価格が適正であるか判定します。不動産鑑定士が用いる鑑定評価として、以下、3つの方法があります。

取引事例比較法 以前にいくらで売れたなど、周辺の類似の取引事例を参考にしながら修正をし、価格を決定する
原価法 現在、いくらで買えるのかという再調達原価を計算し、減価修正を加えて、価格を決定する
収益還元法 対象となる不動産物件が将来的に生み出す純収益と売却価格から、逆算して現在の価格を決定する
直接還元法・・・単年度の純収益を一定率で割り戻して計算する方法
DCF法・・・純収益と最終的な売却価格を現在価値に割り戻して計算する方法

京都ミライズ税理士法人からのワンポイントアドバイス

路線価(相続税評価額)は国税庁のホームページで確認できます。

また固定資産税評価額は市町村から4月頃に送られくる固定資産税の明細書(納付書)によって確認できます。

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